＼おうちのお悩みドロボーの雨漏り修理／
賃貸だが雨漏りしている。どうすればいいの～
賃貸物件に住んでいる時に雨漏りが発生した場合、誰が責任を負わないといけないかが分からないと、どう対処していいか分かりません。
今回は賃貸物件で雨漏りが発生した場合に誰がどうやって責任を負い、どのように対処していくのがベストなのかをまとめます。
もし今急な雨漏りでお困りの大家さんや管理会社の方は、ぜひ総合リフォーム・おうちのお悩みドロボーにご相談ください。
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賃貸で発生した雨漏りは大家（建物所有者）の責任
まず前提として、賃貸で雨漏りした場合に責任を負うのは大家さん（物件所有者）となります。
この根拠を知るためには賃貸借契約について理解する必要があります。
不動産における賃貸借契約を簡単に説明すると、対象となる不動産を相手方に貸し、その対価として収益を得る事です。
つまり対価を得ているにもかかわらず不動産の価値が下がる（雨漏りしている）という状況は、貸し手となる大家さん側が契約を履行できていないという事です。
大家さんには契約を履行する責任があり、そのため雨漏りについての復旧や賠償責任が発生するのです。
最近流行っているのが、管理会社が大家さんから物件を借りて、その借り上げた物件を一般の方に貸すというサブリース契約（転貸）です。
サブリース契約の内容にもよりますが、この場合の多くは貸し手が大家さんではなく管理会社となるため、賃貸で雨漏りが発生した場合に責任を負うのが管理会社となるケースがあります。覚えておきましょう。
入居者の過失の場合は損害賠償請求できる
上記の責任の所在はあくまでも経年劣化や自然災害など、入居者の過失によらない雨漏りの場合の話です。
入居者の過失によって雨漏りが発生してしまった場合には入居者が責任を負わなくてはいけない可能性もあります。
- 建物が劣化、破損している事に気付いており、またそれを放置すると雨漏りに繋がる事が十分に予見できたにも関わらず報告や適切な処置を怠った場合。
- 入居者が建物を傷付け、それが原因で雨漏りに繋がった場合。
- 入居者が建物を無断で改変し（リフォームやＤＩＹ）それが原因で雨漏りに繋がった場合。
- 入居者が建物を適切に利用せず、その結果建物が通常よりも著しく劣化し、それが原因で雨漏りに繋がった場合。
など
このような悪意や重大な過失があったと認められる場合は大家さんから入居者に対して損害賠償請求できる事もあります。
賃貸物件で雨漏りが発生した場合にはその雨漏りの原因などについてもしっかり確認しておきましょう。
賃貸雨漏りが発生したときの対応について
雨漏り箇所の養生を行う
雨漏りが発生した際にまずやる事は、流れてきた雨によって二次被害が出ないように養生する事です。
- 雨が直接落ちないようバケツやタオルを敷く
- 雨がクロスに染み込まないようにタオルで拭く
- 雨が家具や家電に落ちそうなら移動させる
- 雨が部屋の真ん中に落ちるのであればテープや糸で水の通り道を作ってバケツに繋げる
雨漏りが発生した際に何も対処しないでおくと、クロスや床が腐ってしまったり変形してしまう等の被害が後から発生する可能性がありますので、適切に養生を行ってください。
雨漏りが発生した証拠を残す
雨漏りの多くは雨が止むと症状が消えてしまうなど、後から見た時に状況が全く分からなくなってしまう可能性があります。
ですので写真や動画など、出来る限りその雨漏りの状況を記録して報告できるようにしましょう。
管理会社に連絡
ほとんどの賃貸物件は管理会社によって不動産の管理がされています。
ですので日常で起こったトラブルは（当然雨漏りも）まず管理会社に報告して対応して貰いましょう。
建物によっては24時間の緊急駆け付けサービスに強制的に加入させられている場合があります。
24時間の緊急駆け付けサービスは鍵を無くしたり、水道のトラブルが発生した時にすぐに駆け付けてくれる業者を呼び出せる契約です。
忘れがちですが、賃貸契約の際にこのようなオプションに加入していないか、確認してみる事をオススメします。
状況の報告と工事の調整、打合せ
先ほど撮影した写真や動画を提出しながら雨漏りの状況を伝えましょう。
雨漏りの発生箇所や周辺の劣化度合い、建物の構造などから適切な工事を判断し、後日実際に雨漏り工事を行ってもらってください。
場合によっては雨漏りの発生箇所がすぐに分からない可能性があります。
その際は雨漏り修理よりも前に雨漏り調査からはじめなくてはならず、修理までの期間も長くなることを覚えておきましょう。
実際の工事着工
どういった工事を行うかの確認が終われば実際に着工します。
この際、入居者に退出頂かないといけない場合や、協力が無いと施工が出来ない場合も多々あるかと思います。
もし生活に支障が出るため一時的にホテルなどに退去する場合はこの費用を大家さんが負担しなくてはいけません。
雨漏り修理、内装修理、家財補償、ホテルなどの費用まで責任を負わないといけないなんて、一度雨漏りするだけでとんでもない費用が発生する事が容易に想像できます。
雨漏りが止まったか確認
雨漏り修理が完了したら、本当に雨漏りは止まったのか定期的に意識して確認するようにしましょう。
雨漏りは100％絶対に止められるというものではありません。
どれだけ熟練した職人でも、１発で止められない雨漏りも多々存在します。
工事が終わった後も雨が降ったあとは、雨漏りが再発していないか確認。もし再発している場合は最初に戻って雨漏り修理を行うようにしてください。
雨漏り修理に掛かる費用について
実際に雨漏り修理を行う場合、いくらくらい費用がかかるんだろう
雨漏り修理は基本的に高額です。
発生箇所や建物の傷み具合によっても修理費用は変わりますが、本当に直すのであれば３０万円～２００万円ほど、またはそれ以上かかる可能性があります。
下記に雨漏りの修理方法別の工事金額を一覧にしてみました。
| 修理方法 | 修理費用の相場 |
| 屋根の葺き替え工事 | 約１００万～２５０万円 |
| 屋根材の一部葺き替え工事 | 約３０万～６０万円 |
| 瓦屋根の葺き直し工事 | 約７０万～１２０万円 |
| 屋根のカバー工法（重ね葺き工事） | 約８０万～１５０万円 |
| 棟板金の交換工事 | 約２５万～５０万円 |
| 棟瓦の積み直し工事 | 約３０万～５０万円 |
| 防水工事（ウレタン） | 約１５万～７０万円 |
| コーキング工事（打ち替え） | 約３０万～７０万円 |
| 外壁張り替え工事 | 約１００万～３００万円 |
このように雨漏り修理には発生箇所等によって様々な直し方があり、金額もまちまちです。
もし詳細を調べたいという方はこちらも参考にしてみて下さい。
雨漏りには火災保険が利用できるのか？
まず、雨漏りに火災保険が利用できる可能性はあります。
そもそも火災保険とは建物が自然災害等によって被害を受けた際に、その損害を補償するものになります。
しかし、多くの雨漏りは経年劣化によることが多く、自然災害が原因ではありません。
経年劣化による雨漏りは火災保険が利用できないので注意が必要です。
ちなみに、賃貸の雨漏りの際に利用できる火災保険は大家さんが建物にかけている火災保険です。
入居者の火災保険では無いので覚えておきましょう。
この点について詳しく知りたいという方はこちらを参考にしてください。
雨漏りではなく水漏れ？
雨漏りではなく、もしかしたら水道が原因の水漏れかも知れない
雨漏りと水漏れは症状が非常に似ており、判断するのが難しいです。
そのため雨漏りと思っていてもよくよく調べると水漏れだったというケースがあります。
この水漏れによる被害は火災保険が利用できる可能性があります。
水漏れ補償や水道管の補償の内容は保険会社によっても微妙に異なっているので、詳しい内容は証券等を確認してみて下さい。
大家さんは雨漏り修理だけではなく、家財の補償もしなくてはならない
賃貸物件で雨漏りが発生した場合、大家さんが補償しなくてはならないのは雨漏り修理だけではありません。
雨漏りのせいで入居者の家財に被害が発生した場合は、大家さんがその責任を負う必要があります。
- 洋服や靴などの衣類
- 棚やタンスなどの家具
- 冷蔵庫やテレビなどの家電
- パソコンやスマホなどの電子機器
こういった居室内の物に雨がかかってしまう可能性は非常に高いです。
こういった賠償責任を回避するために、大家さんは事前に賃貸借契約内に雨漏りについての免責事項を定めているケースがあります。
契約時の書類に面積が定められている場合は、入居者が被害を負担する事になりますので覚えておきましょう。
家財の補償には火災保険が利用できる
なんで雨漏り被害に遭ったのに家財を自分で買い替えないといけないんだ…あんまりだ…
と感じますよね。僕もそう思います…！
しかしご安心ください。このような時のために加入しているのが火災保険です！
雨漏りや水漏れ等の被害によって家財に損害を受けた場合、入居者が加入している火災保険で補償される場合が多いです。
知らない事で損をしないように、しっかり火災保険会社に確認するようにしましょう。
これを見ている方がもし大家さんであれば、入居者に火災保険の事を教えてあげると揉めずに済むかもしれませんね。
大家さんが雨漏り修理してくれない場合はどうなるのか
大家さんに相談しているのに一向に対応してくれる様子がない
雨漏りが発生した場合に工事や対策をすぐに行ってくれない大家さんもいます。
当然契約違反になるのですが、雨漏り修理は費用も嵩みますし面倒です。このように見てみぬフリをしてしまう大家さんも実際にいらっしゃいます。
もし大家さんが雨漏りに対して適切に対処しない場合、どのようになるのでしょうか？
家賃の減額を求められる（家賃交渉）
賃貸借契約において当初決められていた物件の価値が雨漏りによって低下している状態ですので、その分の家賃を減額して欲しいと家賃交渉される可能性があります。
もちろんこれは適法で、正しい対処方法となります。
ちなみにもし家賃交渉に応じず、後に裁判となり大家さんが負けた場合、大家さんは雨漏りが発生した時期にさかのぼって家賃を返還しないといけない可能性もあります。
引越し費用を請求される
雨漏りに対処して貰えず引越しをせざるを得なくなったのでその引越しにかかる費用を請求されるというパターンです。
これももちろん正しい対処方法です。
ただし、適切な対処を行っている、または雨漏り修理を行おうとしている状態で、
もう住めないので引っ越し費用負担してください
という交渉には応じる必要はありません。
あくまでも雨漏りを放置した場合の可能性の一つとなります。
工事の費用を求められる（家賃との相殺）
もし雨漏りが生活に支障を与える場合、先に入居者が雨漏り修理業者を呼んで工事してしまう場合もあります。
この際は大家さんが入居者が立て替えた修理費用を負担する事になります。
もちろん雨漏りを放置した結果、入居者が雨漏り修理業者に工事を依頼した場合も同様です。
この場合は家賃と相殺となるケースもあり、支払方法は様々です。
ただ、入居者が一方的に家賃の入金を拒むとトラブルの元なので、一方的な対応は控えましょう。
国民生活センターが仲裁に入る
民事間で起こった紛争は独立行政法人国民生活センターに相談をすると無償で仲裁に入ってくれます。
仲介や交渉、場合によっては裁判外紛争解決手続（ADR）の開始を行う事ができる機関です。
費用の請求などはありませんが、問題が解決するまで法律に則って解決の方法を探してくれる機関なので、いつまでも知らないフリはできないと思った方が良いでしょう。
訴えられる（裁判）
最終手段としては裁判があります。
月々の家賃は少額だとたかを括らないように注意してください。
裁判で敗訴すれば、適切に対応しなかった期間の精神的苦痛に対する費用やその間の家賃、裁判費用などの合計額を支払う事になります。
適切に雨漏り修理していれば４０万円だったのに、裁判で負けて合計８０万円支払う事になった
という事もあります。
いずれにしても大家さんが雨漏り修理をしないという事はデメリットしかないという事が分りますね。
管理会社が雨漏りを修理してくれない場合はどうすればいい
- 大家さんは直すように管理会社に言っているが直してもらえない
というケースもあります。
この場合はどうなってしまうのでしょうか？
管理会社は責任を問われない可能性が高い
賃貸借契約がサブリース契約ではない限りは管理会社の責任を問うのは難しい可能性が高いです。
たしかに大家さんは管理費を管理会社に支払っていますが、管理サービスとしてはせいぜいリフォーム会社を探す所までです。
つまり、管理会社は雨漏りを直すことの責任までは負っていないわけです。
いくら言っても管理会社がまともに動いてくれない
という場合は、単に雨漏りに強いリフォーム会社を紹介できないだけの可能性も高いです。
そういったケースでは大家さんが直接雨漏り修理可能なリフォーム会社を探さなくてはいけません。
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この記事を書いた人
FP2級合格、CBT試験合格、宅建士試験合格
総合リフォーム・おうちのお悩みドロボー 代表
村松
国家資格であるFP2級・宅建士試験などに合格し、保険業界や不動産業界にて営業やフィナンシャルプランナーとして経験を積んできました！
不動産業界のブラックな雇用形態とパワハラに疑問を持ち退職。
保険業界では「もしかして、世の中って不要な保険が多いのでは？」と疑問を持ち退職。
その後"自分が正しいと思った事を仕事にしたい"と思い、独立しました！
現在はその経験を活かし、自宅のリフォームや火災保険の申請サポートを行う"総合リフォーム・おうちのお悩みドロボー"にて、微力ながら皆さまの生活にプラスになるお手伝いをしております(･∀･)ﾉ
