マンションの屋上防水工事の費用
マンションの屋根は一戸建ての屋根のように屋根材が載っているわけではなく、基本的には屋上部分に直接防水施工がされています。屋上（躯体）がそのまま屋根の代わりになるわけですね。こういった形状の屋根を陸屋根と呼びます。マンションの屋根の防水工事にはいくつかの種類がありますが、大きく分けると４種類。
また、この４種類以外に防水の上からトップコートだけ塗り直すメンテナンス方法も存在します。合計で５種類ですね。たとえば１００平米のマンションの屋上防水工事を行う場合、費用は安くて７０万円ほど、高ければ１２０万円以上するでしょう。
トップコートのみのメンテナンスなら２０万円前後ほどでしょう。防水工事の種類や下地の状況などにより前後しますが、決して安い工事ではありません。
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マンションの屋上防水って必要なの？
コンクリートって水に強いんじゃないの？
なんでわざわざ防水工事するの？
たしかにマンションの躯体に使われているコンクリート自体は、硬化することで水に強い性質を持っています。しかし、無制限に品質を維持できるわけではありません。
コンクリートにも耐用年数があり、１０年２０年と直接雨風に打たれてしまってはコンクリートの劣化は著しく、寿命は短くなります。特に屋上は紫外線も一番浴びやすいですし、雨の影響も一番受けやすい箇所です。
たとえばコンクリートが劣化してしまえばそこから水が侵入し、内部の鉄筋を腐らせたり雨漏りに繋がるわけです。こういった被害を避けるために、定期的な防水工事を行ってコンクリートを守ってあげる事で劣化や雨漏りを防ぐのです。ですからマンションの屋上防水は必要であると言えるでしょう。
屋上防水工事の種類別の費用とそれぞれの耐用年数
屋上防水工事の種類と費用について詳しく知りたい
という訳でここからは、屋上防水工事の種類別の費用と、それぞれの耐用年数などの特徴について解説していきたいと思います。
①ウレタン防水
ウレタン防水は液状のポリウレタン樹脂を塗り、防水性を持たせる工事です。ポリウレタン樹脂は硬化するとゴムに似た性質に変わります。
特徴としては、防水の繋ぎ目が出来にくく密着力が高い。そのため、施工がしやすくあらゆる箇所に塗る事ができます。ウレタン防水は住宅のベランダや廊下にも良く選ばれる工事で、防水工事の中でも一番メジャーであると言えるでしょう。
ウレタン防水の工法（施工方法）は３種類あります。
- 密着工法…下地（コンクリートなど）の上に直接ウレタンを塗る工法。作業工程も少なく、安価にできる。
- メッシュ工法…下地（コンクリートなど）の上にメッシュシートを敷いてからウレタンを塗る工法。密着工法よりも耐久性が高くなる。
- 通気緩衝工法…下地（コンクリートなど）の上に通気緩衝シート（絶縁シート）を敷き、そこに脱気筒を設置し、その上からウレタンを塗る工法。ウレタン防水の中で唯一、下地に含まれた水分を脱気筒から外に排出できるので、雨漏り修理などの際に有効。
| ウレタン防水 （密着工法） | ウレタン防水 （メッシュ工法） | ウレタン防水 （通気緩衝工法） | |
|---|---|---|---|
| 特徴 （メリットデメリット） | ・一番手間がかからないので安価に施工可能 ・他の防水工事と比較すると耐久性が低い | ・密着工法よりも強度が期待できる ・メッシュの分、材料費が少し高い | ・下地が水分を含んでいても外に排出できるので、雨漏りなどの際に最適 ・施工価格が少し高い |
| 雨漏り修理での施工 | × | × | 〇 |
| 主な使用箇所 | ベランダ、バルコニーなど | ベランダ、バルコニー、共用廊下など | 広めのバルコニー、屋上など |
| 施工単価 | 4,500円～6,000円/㎡ | 5,000円～6,500円/㎡ | 5,000円～7,500円/㎡ |
| 総工費（100㎡の場合） | 50万円～70万円 | 50万円～75万円 | 60万円～90万円 |
| 耐用年数 | 8年～10年 | 8年～10年 | 8年～12年 |
屋上の状態や、使用用途などによってウレタン防水の工法を使い分けるのがポイントです。
②FRP防水
FRP防水は繊維強化プラスチックを含んだガラス繊維を敷いてその上からポリエステル樹脂を塗って防水性を持たせる工事です。一見ウレタン防水と似ていますが、FRP防水の最大の特徴は非常に丈夫な点です。
非常に高い耐荷重性能と耐摩擦性能を持つため、
- プール
- 工場の床
- 船
などにも使用されるほどです。
建物で言えば屋上駐車場や展望スペースがあるような屋上など、比較的損耗が激しい場所にうってつけの工事となります。
| ＦＲＰ防水 | |
|---|---|
| 特徴 （メリットデメリット） | ・非常に頑丈で耐久性能が高い ・水密性も高く、他の防水と比較しても水を通さない性質が高い ・硬化が非常に早いので、工期が短くて済む ・硬い反面、伸縮性がないので、下地の状態が悪い箇所では施工不可 |
| 雨漏り修理での施工 | × |
| 主な使用箇所 | 広めのバルコニー、共用廊下、屋上、駐車場など |
| 施工単価 | 5,000円～9,000円/㎡ |
| 総工費（100㎡の場合） | 60万円～100万円 |
| 耐用年数 | 10年～15年 |
③シート防水
シート防水は塩化ビニル製や加硫ゴム製のシートを貼ることで防水性能を持たせる工事です。シート防水の特徴は摩耗や紫外線に強く頑丈な事。
また、既成のシートを張るため一度に多くの面積を工事することが可能で、マンション屋上などの大きな面積の防水工事には向いています。
シート防水工事には２種類の施工方法があります。
- 密着工法…下地（コンクリートなど）の上に直接シートを貼る工法。作業工程も少なく安価にできるが、シート防水では下地の影響を受けやすく、また水分を排出出来ないためあまり選択されません。
- 機械式固定工法(絶縁工法)…下地（コンクリートなど）の上に通気緩衝シート（絶縁シート）を敷き、そこに脱気筒を設置し、その上からシートを貼る工法。通気層があるので下地の影響を受けにくく、また、下地が含んだ水分を外に排出出来るので、雨漏りの際などにも利用できる工法。
| シート防水 （密着工法） | シート防水 （機械式固定工法・絶縁工法） | |
|---|---|---|
| 特徴 （メリットデメリット） | ・広い面積の箇所の防水工事では費用を抑える事ができる ・比較的工期が短くて済む ・基本的には平たんな場所でしか使用されない | |
| 雨漏り修理での施工 | × | 〇 |
| 主な使用箇所 | 屋上、駐車場など | |
| 施工単価 | 6,000円～10,000円/㎡ | |
| 総工費（100㎡の場合） | 60万円～120万円 | |
| 耐用年数 | 10年～20年 | |
④アスファルト防水
アスファルト防水は合成繊維不織布にアスファルトを染み込ませたルーフィングを貼ることで防水性能を持たせる工事です。アスファルトがもつ密着性能の高さと、高い防水性能を利用する方法になります。
実はアスファルトによる防水方法は旧約聖書のノアの箱舟にも登場しており、非常に歴史が長い事が分かります。利用されてきた回数も断トツで多いため、工法・品質としての安定性も高く、現在でも多くの場所で使用されている工事です。
アスファルト防水には大きく分けて３種類の工事方法があります。
- 熱工法…２００度以上に熱した液状のアスファルトを流しそこにルーフィングを貼り重ねていく工法。非常に強力に接着し高い耐久性が期待できるものの、施工時に強い臭いを発するので住宅街ではあまり選ばれない工法。
- 常温粘着法（冷工法）…ルーフィング自体にゴムアスファルトの粘着層が付いており、それをシールのように貼り重ねていく工法。火を使わずに作業でき、臭いもほとんどないのですが、少々高めです。
- トーチ工法…アスファルトがコーティングされたルーフィングをバーナーで炙りながら貼り重ねていく工法。高温に熱したアスファルトを必要としないので安全で、臭いも少ないです。最近のアスファルト防水ではトーチ工法がよく選ばれています。
| アスファルト防水 （熱工法） | アスファルト防水 （常温粘着法・冷工法） | アスファルト防水 （トーチ工法） | |
|---|---|---|---|
| 特徴 （メリットデメリット） | ・昔から使用されている工法なので品質が高い ・高温に熱したアスファルトを使用するので異臭が強く、火災のリスクもある | ・熱を使わないので安全で環境にも良い ・匂いが出ないので住宅街でも施工可能 ・他の熱を使う工法より密着度が低い | ・密着度を維持しながら臭いも少ない ・難易度が高く、限られた業者しかやらない |
| 雨漏り修理での施工 | × | ||
| 主な使用箇所 | 屋上、駐車場など | ||
| 施工単価 | 6,000円～9,000円/㎡ | 6,000円～9,000円/㎡ | 7,000円～11,000円/㎡ |
| 総工費（100㎡の場合） | 70万円～100万円 | 70万円～100万円 | 80万円～130万円 |
| 耐用年数 | 15年～20年 | ||
⑤トップコートの塗り替え
防水層の上からトップコートと言われるコーティング剤を塗り、防水を長持ちさせる工事もあります。トップコートの塗り替えは厳密にいうと防水工事ではありません。あくまでも定期的なメンテナンスという位置づけです。
というのも、トップコート自体には防水性能はなくあくまでも防水層を長持ちさせることが目的になります。ですから深刻なひび割れや雨漏り等の状態でこの手法を選択しないようにしましょう。
| トップコート塗り替え | |
|---|---|
| 特徴 （メリットデメリット） | ・防水層はそのままなので安価に施工可能 ・あくまでも防水層の長持ちが目的で、補修の代わりにはならない |
| 雨漏り修理での施工 | × |
| 主な使用箇所 | ベランダ、バルコニー、屋上など |
| 施工単価 | 2,000円～3,500円/㎡ |
| 総工費（100㎡の場合） | 20万円～30万円 |
| 耐用年数 | 5年程度 |
マンションの屋上防水の実際の見積書を公開！
屋上防水工事の足場について
マンションの屋上防水工事では、足場は必要にならない事が多いです。というのもマンションの屋上は一般の屋根上とは違い、平坦で作業を行う上で安定しているので、法的にもわざわざ足場を設置する必要がありません。
そのため足場代がかからない点がマンションの屋上防水工事の特徴の一つとも言えます。
しかし稀に、屋上へ行くための階段がないマンションなどは、資材搬入のための部分的な足場を架けなくてはいけないという場合もあります。
防水工事と塗装工事は別物
防水工事と塗装工事って同じもの？
このように思っている方が結構いますが、防水工事と塗装工事は全くの別物です。工事の際は注意してください。塗装工事の主な目的は、屋根や外壁をコーティングしてそれ自体を長持ちさせることです。対して防水工事の主な目的は、屋根や床を雨などから守るための防水です。
いわばトップコートの塗り替えは塗装工事で、それ以外が防水工事という訳です。似ているようですが役割が全然違います。防水工事を塗装屋さんに依頼すると、防水工事だと言いながらこのトップコートの塗り替えを行う所があります。要注意です。トラブルの元なので、防水工事は必ず防水屋さんに相談するようにしましょう。
屋根の塗装工事について知りたい方はこちらを参考にしてください。
マンションの屋上の劣化症状と防水工事を検討するタイミング
マンションの屋上防水ってどのタイミングでメンテナンスするべき？
という訳でここからは、マンションの屋上防水の劣化症状と、メンテナンスのタイミングについてお話ししていきます。
＜ケース１＞防水の色褪せ
防水層が摩耗し擦り減ってくると、防水の色褪せが見られるようになります。初期の色褪せはまだ大きな問題はありませんが、この状態でもトップコートの塗り替えなどのメンテナンスは行った方が良いです。色褪せは初期症状ですが、早期に行っておくことでメンテナンス費用も安く済ませることができます。
＜ケース２＞防水のひび割れ、亀裂
防水層が乾燥収縮を繰り返したり、紫外線を浴び続けることによって硬くなり、防水がひび割れたり亀裂が発生したりすることがあります。もし軽微なひび割れだとしても防水層の柔軟性が無くなっているというサインです。
この状態では水が染み込んでしまうため防水としての機能を十分に果たせませんので、ひび割れや亀裂は防水工事するべきタイミングだと言えます。
軽微な物であればトップコート塗り替え、日々が大きな物なら防水工事を検討してください。
＜ケース３＞防水の浮き、膨らみ
防水層の浮きや膨らみは、防水の下に水が侵入しているというサインです。また、下地の状態が悪い（水を含んでいる状態）で正しくない施工方法で防水工事を行った場合も膨れが発生します。いずれにせよ正しく防水できていない証拠なので、早急に防水工事を行うようにしましょう。
＜ケース４＞防水や屋上の水たまり
防水や屋上に発生した水たまりがいつまで経っても無くならない場合。これは防水層の劣化によって必要な勾配が取れておらず、結果的に水が撥水できない状態になっている可能性があります。
特にシート防水の劣化で見られやすい症状です。放置すると悪化し雨が染み込んでしまう可能性があるので、早急に防水工事を行うタイミングです。
＜ケース５＞雨漏り
防水層の劣化によって雨漏りが発生する場合がありますが、これは文句なしのメンテナンスタイミングです。マンションの雨漏りは放置すると内部の鉄筋が錆びて劣化します。当然耐震性が著しく下がってしまい、マンション自体の寿命も短くなります。
ちなみにマンションの鉄筋が錆びてしまうと現在の建築技術では修復が不可能です。なので特にマンションで雨漏りが発生した場合は早急に防水工事を行うようにしてください。
大きな劣化は見られなくても5年～10年経過したらトップコート塗り替えを検討するべき
マンションの屋上防水は５年～１０年程度で定期的にトップコートの塗装を行うべきだと言われています。防水層が劣化する前にトップコートを塗布することで、防水層自体の劣化を防いで長持ちさせてくれます。マンションのコンクリートは一度劣化したら完全に元には戻りません。
ですから劣化症状が発生してからではなく、定期的にトップコートを塗り替えてメンテナンスを行うことが一番オススメです。特にマンションのオーナー様は計画的に修繕金を積み立てておく方が良いでしょう。
マンションの屋上防水のDIYは可能
防水工事をＤＩＹして費用を浮かせたい
最近ではなんでもＤＩＹでやれる方も多く、防水工事もＤＩＹ出来ないかと聞かれることもあります。実際、ウレタン防水であればＤＩＹできない事は無いでしょう。※それ以外の防水工事はＤＩＹではハードルが高いです。
オススメはしませんが、どうしてもＤＩＹしたい方向けに、施工手順をお教えします！
ウレタン防水をＤＩＹでやる工程・流れ
まずどの範囲を防水施工するのか、しっかり採寸しましょう。防水施工する範囲によって必要な材料が変わってきますので、メジャーを当ててしっかり計測してください。
施工範囲が確定したら、その面積に応じて材料を購入しましょう。防水工事で必要になる物は
・ローラー ３本（防水材を塗るためのもの）
・ハケ ３本（ローラーでは塗りムラが出る箇所を塗るためのもの）
・下塗り材（プライマー）
・中塗り材（防水材）
・上塗り材（トップコート）
下塗り材、中塗り材、上塗り材は相性があるので、バラバラで購入するよりセットで売っているものがオススメです。また、ＤＩＹの場合は１液と書かれているものを購入するようにしましょう。
次に防水を行う箇所を良く洗浄してください。ゴミや汚れがあると防水材がしっかり定着せず、浮いて来たり剥がれてしまう事があります。
既にある防水層が劣化しており、めくれたり亀裂があるという場合は、その部分をケレン（磨いて削る）したりヘラで剥がして下地を整えます。
いよいよ実際の塗布作業です。まず下塗り材を塗っていきます。
下塗り材はその上に塗る防水層を下地とよく密着させるための接着剤のような役割です。ですから塗り忘れ等があるとその箇所から防水が劣化してしまうので、ハケなどを用いて細かい箇所も丁寧に塗布してください。
下塗り材の乾燥時間が過ぎたら、次は防水材を塗っていきます。
防水材はその層の厚みが重要です。十分な厚みが取れないと防水の役割を果たせませんし、厚すぎると固まる際に影響が出てしまい品質を保てなくなる可能性があります。
やり方としては厚みを定規で測るのではなく、防水を塗布する面積に対して適切な量の防水材を使用することです。余っても、足らなくてもダメ。適量を守ってください。 また、防水材は３度重ね塗りしましょう。そうすることで防水としての効果を最大限発揮できます。
一回一回乾燥時間を守って、しっかり塗り重ねて下さい。
最後にトップコートを塗布します。トップコートは防水材を守るための仕上げになる塗料です。
トップコートも二度に分けて塗る事で、防水層をしっかりコーティングでき、長持ちさせることが可能です。
- 雨の日は作業禁止！…ウレタン防水は硬化するまで雨や湿度に弱いです。そのためしっかり固まる前に水が混ざったりすると、防水としての効果をしっかり発揮できなくなる可能性があります！
- ウレタン防水をこぼしたらシンナーを使用！…ウレタン防水は水では拭き取る事ができません。もしウレタンをこぼしてしまった場合は、シンナーや除光液を使って拭き取ることができます。覚えておきましょう！
マンションの屋上防水のDIYはオススメしない
防水工事の中でウレタン防水が比較的簡単とはいえ、防水工事の施工方法や塗布量を守って施工を行わないとすぐに防水がダメになってしまいます。ですから経験のない方がＤＩＹで防水工事を行うのはオススメしません。
先ほども説明しましたが、マンションの屋上防水が劣化して、コンクリートにダメージがあると元には戻りません。
仕上がりは綺麗で長持ちさせたい
と考えるのであれば、やはりプロの防水屋さんにお願いした方が良いでしょう。
マンションの屋上防水工事をするときに知っておきたい制度や安くするためのコツ
マンションの屋上防水工事をする際は相見積もりを取ろう
リフォーム工事の多くは相場はありますが、定価はありません。つまり、同じ工事内容でも安い所高い所があります！ですから、誰でもできる簡単な修理費用を安くするための方法として、相見積もりを取る事は非常に効果的です！
ためしにもう一社見積りを取ってみよう
というだけでも５万・１０万の差が出る事はザラにあります！まだ一社しか見積りを取っていない方は、ぜひ相見積もりを取ってみて下さい。
屋根工事は一部修理ができる
全ての屋根ではありませんが、一部の屋根は全面ではなく一部分だけ修理することが可能です。
一部修理であれば、屋根を全面工事するよりは割高にはなってしまいますが総工費を抑える事ができます。
一部修理では工事費を抑えることができますが、デメリットも潜んでいます。
- 雨漏りが止まらない場合がある（工事をやり直さないといけない）
- 工事していない部分の屋根が悪化・被害拡大することがある
- 費用が割高になる
- 屋根職人やリフォーム会社が引き受けたがらない
屋根の一部修理・部分補修についてはこちらで解説しているので、興味がある方は確認してみて下さい。
マンションの修繕費の積み立てができていない場合は補助金や助成金を確認しよう
マンションの積み立て修繕金が足りない…
最近、マンションの積み立て修繕金が足りず、マンションに必要な大規模修繕が出来ないという話が増えています。
このままの状態を放置すると入居率も下がってしまいますし、都市部に手入れのされていない状態のマンションだけが残ってしまうという事で、社会問題になっています。
もしそのような悩みを抱えているオーナーさんが居れば、自治体の補助金や助成金制度が無いか確認してみてはいかがでしょうか。
自治体によって必要な大規模修繕費の一部を補助してくれたり、低利率で融資をしてくれるという制度があります。興味がある方はこちらのリンクもチェックしてみて下さい。
また、総合リフォーム・おうちのお悩みドロボーではＦＰが在籍しているので、補助金や助成金を利用したリフォームの相談も無料で承っております。ぜひお気軽にご相談ください。
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マンションの屋上防水工事に火災保険は利用できる可能性がある
どうにか火災保険を利用して防水工事が出来ないものか…
という相談も受ける事が多いです。
実際、台風や竜巻、雹、落雷、地震などの自然災害の影響によって防水に被害を受けた場合は、火災保険を使用して修繕することが可能です！
火災保険の給付金が下りれば、防水工事の費用全額を火災保険で賄う事も可能です。一度お気軽にご相談いただければと思います。
詳細をもう少し調べたいという方はこちらのお話も参考にしてみて下さい。
マンションの屋上防水工事にはリフォームローンも利用できる
- 「今にも屋根が剥がれそうで心配」
- 「すでに雨漏りしているので緊急で直したい」
- 「屋根修理したいが、何百万円も貯金するまで工事できないのは困る」
こんな状況でお困りの方もたくさんいらっしゃいます。
そんな時はリフォームローンを利用した屋根修理や雨漏り修理を検討してみて下さい！
リフォームローンは名前の通り、家のリフォームの際にその資金を借り入れできるローンのこと。
しかも借り入れは手元にお金が無くてもできますし、保証や担保が不要なローンも多いです。
リフォームローンを利用した屋根修理や雨漏り修理はこちらのお話を参考にしてください。
マンションの屋上防水工事の業者選びのポイント！
不動産会社や管理会社の見積もりは高い！
マンションの防水工事を検討される方は、マンションのオーナー様が多いと思います。オーナー様はマンションの管理を管理会社に依頼している方が非常に多いです。しかし、この管理会社や不動産会社からリフォームの見積もりを取ると非常に高い。
管理会社や不動産会社もビジネスなので、リフォーム会社を手配するための手数料を上乗せしているためこのような事が起きます。場合によっては相場の２倍近い修理費用を請求されるという話も聞くので、要注意です！
ですからマンションのリフォームの見積もりは管理会社や不動産会社にお願いするのではなく、自分で探したリフォーム会社に相談するのが工事費用を抑えるためのコツです！
施工保証が付いているか確認
工事をお願いしたリフォーム会社が必ず自社の施工保証を発行するのか、事前に確認しておきましょう。
リフォーム工事は１００％施工不良が起きないとは言えません。どのような熟練した職人でもミスをしたり、天候などによって仕上がりが完ぺきでは無くなる事があります。
そういった不確定な要素を補てんするための保証をしっかりと発行するリフォーム会社が、信頼できるリフォーム会社だと言えるでしょう。
安かったし、良い人だったから
というのも大事ですが、保証の有無についてしっかり確認するようにしてください。
施工実績を確認
やはり職人の中でも施工実績が豊富にある方が安心して工事を任せる事ができます。経験があるという事ですからね。
ではどのように経験を確認するかというと、やはりホームページに公開しているような活動実績や施工実績を見てみる事です！
ホームページが無かったりホームページの内容が分かりにく業者が、訪問販売などでリフォームを勧めてくるケースがとても多いです。
活動実績や施工実績が分からない業者で依頼するのは危険です。特に訪問販売は悪徳業者や詐欺、違法営業を行う場所がとても多いです！
後から後悔しないためにも、訪問販売でのリフォームは避けた方が無難だと言えます。
マンションの屋上防水工事は総合リフォーム・おうちのお悩みドロボーにご相談ください
総合リフォーム・おうちのお悩みドロボーはＦＰが在籍するリフォーム会社です。ご相談や現地調査、見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。またFPが在籍しているので、補助金や火災保険を利用したリフォームも対応可能です！
火災保険を利用した屋根修理の際は、補助金申請費や火災保険サポート費なども頂いておりません。
ご興味がある方は、
補助金や火災保険を利用したリフォームを検討したい
と、担当までお伝えください。
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この記事を書いた人
FP2級合格、CBT試験合格、宅建士試験合格
総合リフォーム・おうちのお悩みドロボー 代表
村松
国家資格であるFP2級・宅建士試験などに合格し、保険業界や不動産業界にて営業やフィナンシャルプランナーとして経験を積んできました！
不動産業界のブラックな雇用形態とパワハラに疑問を持ち退職。
保険業界では「もしかして、世の中って不要な保険が多いのでは？」と疑問を持ち退職。
その後"自分が正しいと思った事を仕事にしたい"と思い、独立しました！
現在はその経験を活かし、自宅のリフォームや火災保険の申請サポートを行う"総合リフォーム・おうちのお悩みドロボー"にて、微力ながら皆さまの生活にプラスになるお手伝いをしております(･∀･)ﾉ
